严查严打! 捂盘惜售、捆绑搭售等9类行为属违规

来源:北京晚报 2016-10-28 10:19

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近日,住房城乡建设部下发了《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》,对房地产开发企业的9种不正当经营行为作出了明确界定。

对于虚假房源来说,至今仍是二手房市场中较为普遍的现象。而对于不少中介来说,通过虚假的房源吸引购房人依旧“屡试不爽”。

事实上,虽然不少中介近年来都已经明确表明将“真房源”作为企业的核心发展目标。但包括一些知名中介在内,其员工仍在利用互联网平台发布着虚假房源。而对于诸如中天置业、鑫尊地产等在内的中小型二手房中介来说,虚假房源也仍是较为常见的事情。

而对于中介来说,虚假房源是通过在网络平台上放置根本不存在的低价、优质房源,来吸引购房人资讯,再以低佣金的诱惑,销售手中现有房源,从而达到买卖的目的。

散布涨价信息哄抬房价

散布涨价信息哄抬房价一直以来都是危害房地产市场稳定的罪魁祸首之一。而这一点即便在今天都是不少开商惯用手法。

以今年一波三折的商住限购为例,6月东坝利锦府的销售人员发布朋友圈“宣称”北京商住将全面实施限购。谣言一起,顿时让北京的商住市场“炸开了花”。而在随后的一段时间内,诸如“商住即将被限购”的说法近乎每隔1个月便会再次传入市场中。但时至今日,除了通州外商住依旧没有被限购。而在“谣言”中,无论从成交量还是成交价来说,商住都有了“飞速”的增长。

除去商住市场外,住宅市场也不乏类似宣扬“涨价信息”的案例。以位于南四环外的中冶·德贤公馆为例,该项目在2015年年底的时候打出了“今年3万8,明年8万3”的促销口号。但从中不难看出,项目虽名为促销,但实际上也为购房人传递了“涨价”信息。据公开资料显示,该项目在打出这样的口号后,销量也一路上涨,2天内便销售了3亿元。

未取得预售许可证销售商品房

一个项目是否“合法化”,便是预售许可证所蕴含的意义。但对于不少项目来说,为了尽快回笼资金,还是在取得预售证之前不惜冒风险对项目进行宣传、销售。而在这一切的背后,购房人则承担了巨大的风险。

9月,中骏置业旗下在京的中骏天辰、中骏西山天璟两大项目先后在两份都市报上发布广告,对项目进行宣传。然而,截至10月中旬,北京市住建委的官方网站上仍无法查询到中骏天辰、中骏西山天璟这两个项目的预售许可证。而根据现行法律法规,在没有预售许可证的情况下,中骏置业此举已违规。

对于预售许可证为何迟迟难以下发,接近中骏置业的人士则表示,近期政策从严,使得不少单价接近15万元/平方米的项目都无法获得预售许可证。但无论何种缘由,在没有预售许可证的背景下,中骏置业宣传旗下项目的举动,无疑让购房人背负了巨大风险。

以认购、预订、排号、发卡等方式收费

认购、预订、排号、发卡等收费方式,对于每个购房人来说都不陌生。可以说,这一类收费方式几乎存在于每一个项目之中。

以电建地产位于门头沟的项目为例,该项目在前期开盘时曾推出了“以35万抵80万优惠”的优惠活动。虽然项目以优惠为由收取了35万元的费用,但这种行为仍旧属于变相排卡。

无独有偶,K2位于廊坊的京南狮子城、大兴的北京城建·海梓府都曾公开或采取变相的方式收取购房人的排卡费。

事实上,对于购房人来说,以认购、预订、排号、发卡等方式收费存在着很大的风险。因为这些费用往往属于“不可退换”的费用。简而言之,在缴纳了这笔费用后,即便购房人反悔,房企退房,那么这笔费用也很难退还。

捂盘惜售或者变相囤积房源

商品房销售不予明码标价

2011年4月27日,北京市发改委出台“一房一价”实施细则。但对于不少开发商来说,这项标准的执行程度也有不小的偏差。

相对于绝大多数能够执行“一房一价”的房地产项目来说,位于顺义马坡的某项目采用的方式则显得有些不妥。

据了解,一般执行“一房一价”,项目会在售楼处摆放一面展示板,上面会列举出“一房一价”所要求公示的信息,其中最为重要的便是销售单价和总价。但在该项目,展示板却只展示了户型面积等基本信息,并未显示单价,而在总价一栏上则用红色的“售罄”标贴覆盖。这样的做法,也让购房人难以直观地了解到实际价格。

捆绑搭售或者附加条件等

捆绑搭售在如今的销售过程中已比较罕见。但在2013年前后,捆绑搭售的做法甚至成为了不少项目所必用的方式。

在2013年,房价上涨过快的背景下,不少项目都采用了捆绑精装的方式销售。以位于大兴的金融街·融汇为例,该项目在当时的捆绑精装价格甚至已经到达了4000元/平方米以上。但实际上,该项目的精装标准也就在2000元/平方米左右。

而时至今日,捆绑精装所带来的问题也已显现,不少项目都曾出现质量问题而引起业主维权。除了捆绑精装修外,市场上还有捆绑车位、捆绑新风系统等情况出现。

销售过程中出现一房二卖

一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。当前,一些房地产公司或出卖人为获取更多流动资金,在卖房的同时又拿房产去抵押贷款,便出现了“一房两卖”的欺骗行为。

根据最高法院《商品房买卖纠纷司法解释》相关规定,商品房买卖合同订立后,出卖人又将房屋卖给第三人,导致商品房买卖合同不能实现、无法取得房屋的,受买人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。

伪造购房信息等行为

伪造购房信息往往涉及面不广,所以很难受到购房人的关注。一般来说,伪造购房信息分为两方面,一方面是购房人伪造个人信息从而达到置业的目的;另一方面则是指开发商个人为了骗取保障房指标而利用的虚假人员购房。

目前,北京对于违规售房企业将严肃惩处,暂停开发企业项目网签,限期整改,责令其立即与骗购住房家庭解除合同,对持伪造证件骗购的房屋,登记部门不予办理产权登记。而对于个人来说,则是2年内禁止在京购房,永久不予办理居住证。

解析

亮剑房企违规护驾调控

令开发商从喧嚣变哑然的,源于主管部门近一段时间对房企经营行为的重拳出击,这也将本轮调控推向了一个高潮。

10月14日,住房城乡建设部召开规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序电视电话会议,就进一步整顿规范房地产市场秩序工作进行了部署。包括保利地产在内的20家一级资质房地产开发企业应要求参会,并在会上带头表率作出八项承诺。住房城乡建设部还下发了《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》,对房地产开发企业的9种不正当经营行为作出了明确界定。

随后,根据国家有关部署,各地相继开展了规范房地产企业开发经营活动和房地产经纪服务的检查整治行动,在房地产企业、中介营销公司中引起较大反响。

事实上,我国早已颁布《中华人民共和国广告法》《房地产广告发布规定》《商品房销售管理办法》等国家法律法规,对房地产企业发布广告等行为进行了规范。我国《广告法》制定并生效于1994年,现在执行的是新修订的2015年9月1日生效的《广告法》,也被称为“史上最严广告法”。此外,现行还有《商品房销售管理办法》,是为了规范商品房销售行为,保障商品房交易双方当事人的合法权益制定的,早已于2001年6月1日起施行。今年2月1日,由国家工商总局发布的《房地产广告发布规定》正式施行,规定要求房地产广告必须真实、合法、科学、准确,内容中不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

既然早有法律法规在先,为何此次对房企和中介机构的检查整治在市场上引起了如此大的反响?

长期以来,一些企业无视法律,打政策擦边球,恶意炒作、捂盘惜售、虚假宣传等不正当经营行为屡现市场,甚至成为开发商一贯的营销揽客手段。在房地产企业经营和房地产经纪服务中,房地产广告占有相当重要的位置,一些开发商或中介机构在广告上绞尽脑汁,到了语不惊人誓不休的地步。“买房就能上××小学”“××分钟直达市中心”“投资回报率高达×%”“××分钟抢购日光”等具有煽动性、误导性甚至虚假的广告语已成某些开发商的家常便饭。而在实际销售过程中,捆绑销售、坐地涨价、捂盘等违法行为更是不绝于市场。

“尤其在楼市不断升温的这一年中,由于呈现出供不应求、卖方市场的态势,有些开发商则更加变本加厉地利用了楼市的疯狂和购房者的不冷静期,哄抬房价、炒作不实信息误导消费者。”业内人士表示,这些都成为这一轮严厉整顿房地产企业经营活动和中介公司服务的原因。

对于此轮“重压”将持续多久,住房城乡建设部表示,“把整顿规范房地产市场秩序工作持之以恒、毫不松懈地抓下去。要加大执法检查力度,加强部门间的协作配合,始终保持高压严查态势。”返回郑州365淘房>>

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