2016年郑州房地产十大关键词

来源:365淘房 2016-12-15 17:56

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2016年的中国房地产市场注定是不平凡的,在举国疯狂的房地产市场中,郑州有它独有的特点。2016年即将走完,一起来回顾下这一年郑州房地产市场的跌宕起伏。简单用十个关键词概括一下:首付比例、地王、K2、土拍熔断、房价暴涨、抢房、维权、限购限贷、城改地、郑州地铁。

一、 首付比例

1、2016年2月2日,央行、银监会发布通知:在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,可下调至20%;商贷二套房首付比例下调至30%。

2016年年初降准、降首付、减税费,楼市利好政策一波接一波;落实营改增、房地产税立法、房贷利息抵税、土地供应增加等,两会释放房地产政策一浪胜一浪。多种优惠政策,不仅使得2016年房地产市场活了起来,甚至疯了!

2、2016年10月楼市遭遇“史上最严”限购令,全国二十多城重启限购!2016年10月3日,郑州楼市限购后又限贷:二套房首付40%,首套房首付30%!至此,首付比例下调8个月后,重新回归30%。

3、带来的问题:(1)首付比例上调,使得购买住房的成本增加,意在调控,却也误伤了刚需;(2)由于政策出台紧密,使得部分已经定房,还未签订合同的购房者无法立刻拿出多余的10%首付款而引发部分维权。

二、地王

2016年郑州的土地市场“地王”频现,尤其是郑东新区和经开区,从拿地房企来看,多数为外来实力名企,这些企业融资成本要低于河南本土企业,所以他们在拿地时对资金问题上是基本不用担心的,地王的频出反映了郑州市场的炽热。

2016年郑州已经出现约15个地王,其中白沙1个,金水区1个,经开区7个,郑东新区6个。从表格中的溢价率我们可以看出,7-9月份的土拍尤为激烈。

7月8日郑纺机地王的出现,让本以见惯“地王”的郑州房地产人不淡定了。93亩住宅地拍出了25亿元的高价,一跃成为郑州新地王!比郑东北龙湖地王都要高,楼面价13400元/㎡,而当时周边的新房均价还未过万!

此地王的出现具有标志性意义,和东区北龙湖地王有所不同,该地块位居金水区南阳路板块,片区成熟;其地价是市场力量决定的,无政策拉动影响,是对郑州房地产基本面长期看好的表现,不存在区域规划落地-发展成熟的等待过程,地价对于房价的传导时间不存在滞后。

地王一经拍出,方圆十几里的楼盘纷纷提价!催化郑州房价快速进入“万元时代”,郑州进入了房价快速增长时代!当然,如此火热的土地市场,地王的脚步并未停歇,随后又陆续出现8个地王!同时一线房企如金茂、阳光城通过高价拿地顺利进入郑州市场。

三、K2

谈起2016年郑州的房地产市场,K2是无法避开的一个词!2016年12月3日郑州15家开发商开车游行维权,浩浩荡荡,刷爆了郑州人的朋友圈,刷爆了房地产市场的媒体圈。

这次并不是K2第一次出名,早在今年上半年,K2因为十余次参与郑州城改地土拍,就已被郑州媒体多次报道。

6月15日首次出手,就让天伦万科多掏2400万,拿下本属于自己的东赵城改地。

6月17日,K2再次出手参加金水科教园洋槐村城改地、管城区小姚庄城改地土拍,也使得其中一地块溢价20%。

6月24日,K2报名参加惠济区新庄城改地拍卖,最终因为停电而中止。此时,郑州参与城改的本土房企已经意识到K2的危险。

7月7日高新区石佛村城改地72号地块,被K2摘得,虽然后来被国土局以报名资料不符的原因退地,也让郑州市场震惊,使得谦祥钱隆城开发商走上维权之路! 

7月8日郑州总地王”郑纺机“地块虽被万科美景摘得,如此天价也和K2脱不了关系。

被退地之后,K2旗下”涿州京汇房地产开发有限公司“被郑州国土局列入了黑名单,K2搭上了土地出让保证金,悄悄暂退郑州。

7月13日,K2换了”马甲“以名下另一家公司”北京葡萄沟房地产开发有限公司“从鑫苑手中拿下了23亩地,如今这块地如何进行还未可知!

12月4日,石榴集团在其微信平台发布公告“我们投降,我们全面退出郑州土地市场的公开竞买”,最终这场“闹剧”以石榴集团的退出而告终。但是由此引发的关于“郑州城改模式”的讨论,却越来越盛。

关于K2入郑的讨论(来源大河报):

“虽然他是个‘搅局者’,虽然他很令人反感,但我必须承认,他遵守了市场规则。”一位曾和K2在土地市场上“过过招儿”的地产人士对K2有着这样的评价。

河南省商业经济学会会长宋向清表示,“它的行为并没有破坏市场规则,而是打破了市场上可能存在的潜规则。”

“他谙熟市场规则,却不守‘江湖规矩’,惹出的事儿让很多人难受,但却‘有苦说不出’,他给郑州的所有相关方出了一道‘难以选择的选择题’。”一位不愿透露姓名的业内人士说。

看到K2发表的声明,一名参与维权的开发商高层称,并没有因为K2放弃竞拍而感到胜利。他表示:“无所谓对错,出现这种问题其实是历史遗留问题,已经发展成这样,我们也是被套牢者,希望相关部门能够尽快完善制度,保证郑州房地产行业的平稳发展。毕竟,此次K2是退出了,但谁也不能保证以后不会出现其他的外来开发商。”

专家表示:“郑州城改模式不完善是K2闹剧的起因”!因此郑州原来的城改模式“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”是否还适用?以后将如何改变?这是留给郑州市场的问题。希望能尽快完善,从而吸引更多的优秀房企来郑州。

四、土拍熔断

“郑九条”子夜来袭

9月14日深夜,郑州市政府网站挂出《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》,共包含9条内容,其中最主要的措施就是限制“地王”、限制土地价格的飙高。

“郑九条”中,“最扎眼”的内容便是关于高价土地的“限制性条款”,这个子夜露面的调控政策,从某种意义上将可以成为为抑制土地热度“量身定做”。

10月31日“土拍熔断机制”政策出台,《郑州市国有建设用地(住宅)使用权网上挂牌交易限价竞买暂行办法》中明确规定,国有建设用地(住宅)使用权出让过程原则上分为两个环节进行。第一环节为使用郑州市国土资源局网上交易系统进行网上竞价,达到限价时(网拍系统竞价首次达到住宅用地出让起始价150%时)转为第二环节;第二环节为现场一次竞价或网上一次竞价。第二环节中,郑东新区、郑州经开区管辖范围内采取竞综合房价方式确定土地竞得人;而金水区、管城回族区、二七区、中原区、惠济区、郑州高新区管辖范围内采取竞地价方式确定土地竞得人。

土地拍卖“熔断制”的出台,意在从原则上保证未来竞拍地块成交楼面价不得高于区域内现有最高楼面价,通过把源头的土地价格压下去,达到抑制房价的目的。

“熔断制”实施后,郑州土拍多为“城改地”,大多是以底价成交,12月15日惠济区128号地首次达到熔断价,最终竞地价成交。

五、房价暴涨

2016年上半年最热的话题就是“房价暴涨”,一线城市的疯狂点燃了二线城市的热情,在一线城市限购出台后,以“合肥、南京、厦门、苏州”楼市四小龙为首的二线城市,一路领跑全国房价暴涨榜单!

郑州也在这次涨价潮中昂首阔步前行,在“四小龙”相继出台调控政策之后,房价上涨的“接力棒”再次传到了中部城市郑州、武汉等。8月郑州房价涨幅位居全国第一,连续数月进入全国涨幅榜前十!

郑州真正的暴涨是从郑纺机地王出现后,7月8日郑纺机地王出现,7月11日各个楼盘开始统一涨价!!!随后北龙湖的地王,经开区的地王,这些都不断的刷新着人们对房价的预期,开发商不停的涨价,不少楼盘一天一个价。据统计,瀚海晴宇一个月涨价17000元,海马公园一个月涨价7000元,升龙天汇广场一个月涨价5500元,建业天筑一个月涨价5000元……郑州房价的飞速发展让不少投资者动了心,短短两个月的时间,郑州每平米万元以下的房子少之又少,郑州的房价已从年初的每平米8000元涨至现在13000元左右。

一时之间房地产媒体新闻关键词都成了这样:“又涨价了”“郑州楼市疯狂上演速度与激情” “郑州涨幅领跑二线城市”“房价暴涨”……

房价暴涨并没有阻挡购房者的热情,所谓“买涨不买跌”,投资客打飞的抢房,刚需族借钱也要买房,于是伴随着“房价暴涨”出现了盛大的“抢房”现象。

六、抢房

地王频频出现,房价在不停的涨,购房者在不停的抢;购房者和投资者似乎都认准了“买涨不买跌”,越涨越抢。开盘即清盘,购房者深夜买房,开盘当天转卖认筹号,购房者疯抢,一个认筹号转眼卖1万元!当时有不少人说昨天去看房考虑了一天,今天来买房怎么就每平米涨了1千元!整个市场似乎都疯了,由此房地产市场一个专业名词“得房率”有了新的释义:得到房子的概率!

8月28日,金科城在国际会展中心首次开盘,开盘当天8000余名客户齐聚一堂,开盘4小时,2000多套房源全部售罄,单日火爆劲销22亿元!

 

9月3日,融创瓏府在郑州会展中心首次开盘,开盘当天推出1422套房源,全部售罄!尽管融创瓏府开盘的价格比之前预计的要高很多,依然清盘!

这只是今年各种火爆抢房中的两个尤其火爆的例子,“日光盘”、“夜光盘”、“开盘即售罄”、“去化率100%”成了最火爆的词常常见于媒体报道。购房者有抢不到房子哭的,有抢到房子喜极而泣的。开发商呢,有的开始捂盘了,样板间也不做了,单页也不印刷了,置业顾问坐在售楼部不用打电话,客户就源源不断的来了,所以服务态度也散漫了,因为房子太好卖了。有的半死不活的楼盘,也在这次疯狂的市场中,活了过来,房子也卖完了,资金也周转开了!

 

虽然自房地产市场放开以来,“抢房”现象就一直存在,但是之前的“抢房”无非是为了抢个好地点,好环境,好楼层。然而现在的抢房变了味,变成了炒房。房价被炒得完全脱离了居民的购买能力,房子被炒得脱离了最初的居住性质

七、维权

“维权”是2016年郑州房地产绝对绕不开的词,虽然之前年年有维权,但是像今年范围之广,项目之多,次数之频繁,也是罕见。不仅购房者维权,连开发商都在维权!往年都是“交房即维权”,今年出现了“买房即维权”,郑州的维权市场经过这一年的发展,已经趋近“专业化”了。

据不完全统计,郑州今年发生了大大小小约80起维权,除了以往的小开发商,今年外来品牌房企和本地优秀房企也全部沦陷!

万科:紫台项目因为公共绿地被非法送出维权!绿地:海珀兰轩因为品质缩水维权!恒大:因为垃圾站位置不合理维权!另外万达、华润、保利、融创等品牌房企也被维权!本地大家认可的优秀房企,建业花园里项目维权,永威城项目维权,康桥项目也遭到维权!郑州购房者不是在维权,就是在去维权的路上!

 

最为有名的就是普罗旺世龙之梦业主因品质问题而进行的维权,最终也给到了业主解决方案。龙之梦业主的维权具有里程碑式的意义,但是并不是每个项目的维权都能得到满意的结果!

 

维权还会继续,并不是购房者愿意维权,而是大部分开发商太没底线,各种坑购房者,私改规划、品质缩水、延期交房、违规交房。在郑州买个不用维权的房子太不容易了,每个项目都可能维权!期待郑州的房地产市场越来越规范,市场上的好房子越来越多,大家都不用在维权!

八、限购限贷

在楼市疯了几个月后,2016年10月左右,全国20余城市重启限购!10月1日,当所有人都沉浸在假日的喜悦中时,郑州市政府发布“郑州市部分区域实施住房限购的通知”。

 

“限购”政策引发了大量的专家和业内人士解读。部分业内人士认为,郑州限购政策看似严厉,实则温柔。根据条款,180平方米以下户型,郑州市本地户籍可购买2套住宅,郑州市以外户籍的购房者只能购买1套,但是外地户籍可以通过购买第一套住宅落户郑州,就具备购买第二套的资格。除此以外,对于180平方米以上的户型不限购,并不能真正影响投资客的布局。

就在大家觉得政策降温效果有限的时候,时隔一天,10月3日,郑州楼市重启限贷:二套房首付40%,首套房首付30%。到此,郑州疯狂的房地产市场才有了刹车的苗头,部分购房者进入观望状态。

 

九、城改地

城改地,顾名思义是城中村改造项目用地。2016年郑州“城改地”因为城中村拆迁和外来房企搅局竞拍而成为大热词。

城中村承载了多少在郑州打拼的年轻人最初的梦想,近十余年因为规划相继一一被拆。11月21日,张家村作为金水区最后一个都市村庄改造项目开始动工拆迁,这标志着今后在郑州四环之内,将再也没有城中村,而这些城改地将在未来几年陆续进入市场。

 

10月19日,郑州市国土资源局发布首批郑州市10-12月住宅用地供地计划预公告,公告显示,年底前,郑州市主城区(市内五区及郑东新区、高新区、经开区)预计供应土地6559.62亩,其中城中村改造项目面积达到4758.80亩,占到了全部供地计划的72.5%。

 

一位地产开发商介绍,城中村改造项目,如果企业提前接洽政府,将前期拆迁、补偿等费用提前承担起来,在同行默许的情况下,开发企业则能够以底价获取,政府方面也将按照60%比例返还土地出让金,且城中村所处位置一般位于核心主城区,所以在众多开发商眼中,城改地是一块不可多得“肥肉”,“提前进场、定向拿地、底价成交”的模式也成为郑州城改地拿地过程中的“潜规则”。

不过从今年7月份以来,郑州这种“潜规则”土拍模式受到不小的“挑战”。外来房企“K2”接连参与郑州城改地拍卖,虽最后都以退场告终,但也对郑州城改地旧模式产生一些“震动”。有业内人士表示,郑州旧城改竞拍模式虽为城市的发展做出不小的贡献,但是也渐渐暴露出一些问题。市场在变化,郑州城改模式将走向何方?“城改地”一词会随着城中村改造完成后退出历史舞台么?这只能等待时间来给出答案了。

十、郑州地铁

房地产和地铁向来是关系密切,地铁盘往往会比非地铁盘定价略高,每个项目的区位图上都会有地铁线,甭管到底离得有多远。在郑州这个以“堵城”相称的快速发展的城市,家挨着地铁,是非常靠谱的一件事。

2016年8月郑州地铁2号线开通,郑州正式进入“双地铁时代”!地铁1、2号线贯穿郑州的东西和南北,极大的改变了郑州广大市民的日常出行方式和出行理念。郑州地铁从2004年规划开始,网络越织越密!预计到2020年,郑州将形成5条运营线路、总长167.55公里的地铁网络。

 

目前郑州即将开通的地铁线有:1号线延长线预计春节前开通,目前已经成功进行了全线网跑票测试;郑州城郊铁路计划将于2017年1月中旬通车试运营,直达新郑机场!

之前郑州层获批两轮地铁建设规划,一个是在2009年2月,包含1号线一期,2号线一期,总长46公里;一个是在2014年4月,包含1号线二期、2号线二期、3号线一期、4号线和5号线,总长166.9公里。

据了解,我市于2016年10月组织编制完成新一轮建设规划成果。经过多方案比选,目前初步推荐郑州市轨道交通第三期建设规划方案是:建设3号线二期、6号线、7号线一期、8号线一期、9号线二期、10号线、11号线、12号线、14号线一期、16号线、17号线一期,工程总规模为375.3km,包含高架线50.1km;设站195座,包含高架站19座,投资总规模约2210亿元。

 

不管是郑州房地产市场还是全国房地产市场,2016年都是特殊的一年!郑州这一年的房地产市场经历了疯狂、火爆、惊讶、愤怒、欣喜、不满,每个人都有对今年的理解,每个人的关键词也许都不一样。但是我们的期许是一样的,希望未来郑州的房地产市场更加稳定、规范、公平、诚信!返回郑州365淘房>>

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